Skattemässigt görs skillnad på om en bostadsrättsförening är s.k. äkta eller oäkta. Det är egentligen ingen skillnad på att bo i en äkta eller en oäkta förening – bostadsrättslagen är tillämplig, stadgarna är likadana och medlemmarna har samma skyldigheter och samma rättigheter. Föreningarna skiljer sig alltså endast ur beskattningssynpunkt och det gäller både beskattningen av föreningen och beskattningen av den enskilde bostadsrättshavaren.
För att en bostadsrättsförening ska klassificeras som äkta måste minst 60 % av intäkterna komma från bostäder med bostadsrätt, innehavda av privatpersoner. Omvänt gäller att en förening klassificeras som oäkta om bostadsrättsföreningens intäkter till mer än 40 % kommer från lokaler, hyreslägenheter och juridiska personer. Då beskattas föreningen som en näringsfastighet, dvs. som ett affärsdrivande företag.
Beskattning för ägare till äkta respektive oäkta bostadsrättsföreningar
En ägare till en bostadsrätt i en äkta förening blir inte skattepliktig för någon förmån om hyran understiger vad som jämförelsevis kan betraktas som marknadsmässig. För ägare till oäkta bostadsrättsföreningar ska däremot ett förmånsvärde räknas fram varje år, vilket utgör skillnaden mellan den årsavgift som erläggs till föreningen och vad som utgör marknadsmässig årshyra för en motsvarande hyreslägenhet, enligt skatteverkets framtagna schablonvärde. Är årsavgiften till bostadsrättsföreningen lägre än hyresvärdet uppstår ett förmånsvärde. Detta förmånsvärde ses skattemässigt som en utdelning till bostadsrättshavaren och ska tas upp i inkomstdeklarationen som en inkomst i kapital och beskattas med 30 %. Idag gäller dock s.k. lättnadsregler både vid löpande beskattning och vid beskattning efter avyttring. Kortfattat innebär lättnadsreglerna att en viss del får avräknas från bostadsförmånen och ska därmed inte tas upp till beskattning. Lättnadsreglerna innebär idag att vissa ägare inte beskattas alls för bostadsförmånen då de kan beräkna så stora lättnadsutrymmen att de överstiger förmånsvärdet och i vissa fall även kan spara outnyttjat utrymme till senare beskattningsår.
Vid överlåtelse av en lägenhet i en äkta bostadsrättsförening ska ägarens vinst beskattas med 22 % i inkomstslaget kapital och vid förlust är 50 procent avdragsgillt. I en oäkta bostadsrättsförening ska en vinst beskattas med 30 % och uppstår en kapitalförlust är 70 procent av förlusten avdragsgill.
De nya skattereglerna för ägare till bostäder i oäkta föreningar
Från och med årsskiftet ändras reglerna för bostadsägare i oäkta bostadsrättsföreningar. Lättnadsreglerna slopas, vilket innebär att ägarna måste ta upp hela bostadsförmånen som utdelning och hela kapitalvinsten på bostaden till beskattning. En annan förändring av skattereglerna, som istället är i en positiv riktning, är att skattesatsen sänks från dagens 30 procent till 25 procent på vinst vid avyttring.
Följden av förändringarna är att boendet kan bli mycket dyrt för berörda ägare till oäkta bostadsrätter. Skatteförändringen torde leda till att avgifterna måste höjas avsevärt i föreningen eller så kommer ägaren nödgas betala skatt på hela förmånsvärdet, utan lättnad.
3D-bildning – en möjlighet att omvandla oäkta bostadsrättsföreningen till äkta
En typisk oäkta bostadsrättförening har ett centralt läge och har stora kontors- och affärslokaler, och/eller har ett stort antal hyreslägenheter. Ofta finns dessa delar samlade på ett eller flera plan i byggnaden. Allt fler föreningar har, som en följd av de ändrade skattereglerna, velat tillse att föreningen blir äkta istället för oäkta. En förutsättning för detta är att de delar av hyresintäkterna som kommer från de kommersiella lokalerna samt från hyresrätter lyfts bort från föreningens verksamhet, så att endast (eller till huvudsaklig del) bostäderna blir kvar.
En möjlighet föreningen kan ha är att bryta ut den kommersiella delen av föreningens hus genom att bilda en ny tredimensionell fastighet. Den kvarvarande delen – som endast eller till huvudsaklig del består av privatbostäder – övergår då till att bli äkta. Den nya fastigheten som ägs av bostadsrättsföreningen kan sedan antingen avyttras externt eller så kan den överlåtas till ett nytt företag som medlemmarna själva väljer att driva vid sidan av bostadsrättsföreningen.
En 3D-bildning resulterar i att bostadsrättsföreningen som går från oäkta till äkta ger medlemmarna rätt att utnyttja de tillämpliga, mer förmånliga, skattereglerna som tillkommer en sådan förening.
För mer information kring ovan, kontakta Henrik Stålhberg eller Jessica Krüger.
_________________
Henrik Ståhlberg, Advokat
Jessica Krüger, biträdande jurist
