Just nu pågår den allmänna fastighetstaxeringen för småhus och det nya taxeringsvärdet gäller för åren 2015-2017 och ligger till grund för hur mycket du ska betala i fastighetsavgift eller fastighetsskatt i inkomstdeklarationen 2016-2018.
Vad är en småhusenhet?
En småhusenhet består i de allra flesta fall av ett enfamiljshus eller tvåfamiljshus, och den tomtmark som huset står på. Det gör ingen skillnad om småhuset används för permanentboende eller är ett fritidshus.
Om ett småhus står på ofri grund, dvs. om någon annan äger marken det står på, bildar småhuset en egen småhusenhet och tomten en annan. En småhusenhet kan även vara obebyggd tomtmark avsedd att bebyggas med småhus.
Allmänt om pågående fastighetstaxering
Skatteverket genomför fastighetstaxeringar varje år för olika fastighetstyper. För tillfället är småhustaxeringen 2015 igång och under oktober månad förra året skickade Skatteverket ut fastighetsdeklarationer och förslag till småhusägarna. Sista deklarationsdagen var den 3 november 2014 och besluten skickas ut till husägarna nu i juli 2015. Det nya taxeringsvärdet kommer att gälla från och med den 1 januari 2015 och tas upp i inkomstdeklarationen 2016.
Processen med fastighetstaxering innebär bland annat att Skatteverket bestämmer aktuellt taxeringsvärde för fastigheterna som ska gälla under taxeringsperioden. Taxeringsvärdet ska motsvara 75 procent av det marknadsvärde fastigheten beräknats ha haft två år före den aktuella fastighetstaxeringen. Med marknadsvärde menas det sannolika försäljningspriset vid en försäljning på den allmänna marknaden, vilket Skatteverket räknar fram tillsammans med Lantmäteriet genom statistiska analyser och marknadsvärderingar av fastighetsförsäljningar.
Fastighetstaxering för olika typer av fastigheter görs vid olika tidpunkter
Skatteverket genomför fastighetstaxeringar varje år för de olika fastighetstyperna. Utöver fastighetstypen ”småhus” finns också hyreshus, ägarlägenhet, industri, täktmark, elproduktion och specialenhet. De olika fastighetstyperna har olika taxeringsperioder. Allmän fastighetstaxering för småhus görs vart tredje år. För hyreshus, industri och lantbruk genomförs allmän fastighetstaxering med sex års mellanrum. För hyreshus och lantbruk görs dessutom en förenklad fastighetstaxering mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna. Särskild fastighetstaxering görs bara på nybildade eller förändrade fastigheter.
Taxeringsvärdets betydelse för småhusägaren
Alla småhus som är uppförda får kommunal fastighetsavgift. Med ”uppfört” avses att småhuset är färdigbyggt och har (eller skulle kunna ha) tagits i bruk som bostad senast under 2013. Fastighetsavgiften ska betalas av den som äger fastigheten per den 1 januari och betalas för ett helt kalenderår. Avgiften är som högst 7 112 kr i deklarationen 2015 för varje småhus eller 0,75 % av taxeringsvärdet om det är lägre. Avgiften är lägre för småhus utan byggnadsvärde, småhus på ofri grund och för arrendetomt. Nybyggda bostäder är befriade från fastighetsskatt i femton år.
För en vanlig villafastighet med ett taxeringsvärde över 948 267 kr blir avgiften således inte högre än 7 112 kr och därför får taxeringsvärdet sällan någon egentlig betydelse för en husägare. Reglerna för hur fastigheter ska beskattas är dock alltid en het politisk fråga och beskattningsreglerna är under ständig förändring. Det är därför riskfyllt för en småhusägare att inte hålla koll på hur taxeringsvärdet förändras för den egna fastigheten. Om exempelvis taket för avgiften skulle slopas och alla istället ska betala en proportionell procentandel av taxeringsvärdet kan den årliga avgiften slå mycket hårt mot en husägare med ett högt taxeringsvärde och innebära en ökad avgift på flera tusenlappar.
Hur beräknas taxeringsvärdet för en småhusenhet?
Skatteverket använder sig av olika värderingsmodeller för olika fastighetstyper (småhus, hyreshus, lantbruk o.s.v.) för att ta fram taxeringsvärdet. Byggnader och tomtmark värderas var för sig utifrån ett antal givna värderingsfaktorer och är tillsammans fastighetens totala taxeringsvärde.
För tomten klassificeras de så kallade värdefaktorerna efter
- storlek (tomtmarkens areal),
- vatten och avlopp (dricksvatten och wc-avlopp),
- typ av bebyggelse, samt
- närhet till strand (avstånd till hav, insjö eller vattendrag).
För småhuset klassificeras värdefaktorerna efter
- storlek (ytan av bo- och biutrymmen),
- ålder,
- standard, samt
- byggnadskategori.
Utifrån de uppgifter Skatteverket får från småhusägaren i deklarationen får Skatteverket fram olika värden i tabeller som sedermera blir grundläggande faktorer i beräkningen av taxeringsvärdet. Eftersom tabellerna är strukturerade i olika intervaller, t.ex. standardpoäng 27-28, 29-30 o.s.v. liksom boarea t.ex. 131-170 kvm, 171-250 kvm o.s.v., kan detta innebära att det blir en relativt stor avvikelse i det taxeringsvärde som Skatteverket räknar fram redan vid mindre felaktigt angivna uppgifter i deklarationen. Framförallt om värdetal (t.ex. boarea eller standard) i deklarationen ligger nära en intervallbrytpunkt.
Misstaget många småhusägare gör är att de skriver in all (total) boarea i byggnaden på ett och samma ställe i deklarationen under ”boyta”, när egentligen en del av denna ska vara biyta, såsom t.ex. ett källarplan. Konsekvensen av detta är att taxeringsvärdet kan bli betydligt högre än vad det rätteligen ska vara.
Särskilt viktigt är det att känna till att Skatteverket för småhus inte har något givet system idag för hur man ska räkna fram taxeringsvärde för småhusfastigheter där boarean är större än 350 kvm. Inte sällan gör Skatteverket då skönsmässiga bedömningar, vilka kan resultera i att taxeringsvärdet höjs avsevärt – högre än vad som är skäligt.
Justering för säregna förhållanden
I sådana fall där en fastighet skiljer sig påtagligt från vad som är normalt inom ett område kan det vara nödvändigt för en husägare att begära justering av taxeringsvärdet för säregna förhållanden. Detta för att få ett mer rättvist taxeringsvärde än vad Skatteverket annars får fram genom beräkning enligt sina standardiserade tabeller. Begäran om justering för säregna förhållanden kan göras både i höjande och sänkande riktning.
Justering kan t.ex. göras för tomtmarken p.g.a. att marken inte är byggbar, mycket buller i omgivningen, extrems svårutnyttjad tomt, finns ingen väg eller gata, mer eller mindre attraktiv strand, kraftledning, swimmingpool etc. Justering kan också göras för byggnaden för t.ex. byggnadsskador, omfattas av skyddsbestämmelser, har påtagligt eftersatt underhåll, takhöjden understiger 210 cm etc.
Vilka möjligheter finns det för en småhusägare att invända mot Skatteverkets beslut?
Det är inte för sent att göra ändringar i den deklaration som lämnades in i höstas, men åtgärden bör göras så snart som möjligt för att ändringen ska komma med i beslutet i juli 2015.
Om begäran om ändring inte hinner göras innan beslutet kommer i sommar, kan beslutet i efterhand omprövas. Möjligheten att begära omprövning gäller inte bara småhusenheter, utan det gäller alla Skatteverkets beslut om fastighetstaxering, dvs. även hyreshus, lantbruk, industri etc. Begäran om omprövning ska ha kommit in till Skatteverket före utgången av sjätte året efter inkomståret.
Enklare ändringar kan göras av husägaren genom Skatteverkets e-tjänst. Vid mer omfattande överklaganden eller för upprättande av bestridande av Skatteverkets överväganden kan vi på Foyen bidra med vår sakkunskap.
______________________________
Jessica Borgström, biträdande jurist
Henrik Ståhlberg, advokat
