Tomträttsavgäld: En tolkningsfråga
Tomträtt, som regleras i 13 kap. jordabalken (JB), är en nyttjanderätt till fast egendom som upplåts av stat eller kommun på obestämd tid mot årlig avgäld. Tomträttshavaren har stark besittningsrätt medan fastighetsägaren behåller äganderätten och rätten till avgäld. Avgälden fastställs normalt för tioårsperioder och kan omprövas. Om parterna inte enas, avgör domstolen beloppet.
Enligt 13 kap. 11 § JB ska avgälden fastställas utifrån aktuellt markvärde och en skälig ränta. Lagtexten ger dock begränsad vägledning. Förarbetena anger att avgälden ska motsvara en skälig ränta på markens värde vid omprövning (NJA II 1953 s. 373), men hur denna ränta ska fastställas har varit föremål för olika tolkningar.
Olika bedömningar i underinstanserna
I målet har underinstanserna Mark- och miljödomstolen (MMD) och Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) kommit fram till olika slutsatser vad gäller avgäldsräntan. MMD beaktade en realränta, det vill säga den nominella räntan justerad för inflation och ansåg att avgäldsräntan ska bestämmas till två procent. MÖD däremot fastställde avgäldsräntan till tre procent eftersom det långsiktiga ränteläget inte ansågs motivera avsteg från tidigare praxis.
Avgäldsräntan
HD betonar att det är en skälighetsbedömning som ska göras enligt 13 kap. 11 § JB och att en lämplig avvägning mellan fastighetsägarens och den enskilde tomträttshavarens intresse ska göras. Vid denna bedömning får hänsyn tas både till så kallad triangeleffekt och till risken för kraftiga kostnadsökningar för de boende.
HD framhäver att den åberopade utredningen i målet ger fog för slutsatsen att den långsiktiga realräntan på kapitalmarknaden kommer att ligga relativt stabilt på en lägre nivå än två procent under en stor del av den tid som är av betydelse för bestämmandet av avgälden. Först från 2047 förväntas räntan ligga något över två procent enligt Konjunkturinstitutet långtidsprognos. HD menar vidare att sannolikheten talar för att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden i fråga om mark som antas ge en värdesäker avkastning inte avviker alltför mycket från den räntan. Mot denna bakgrund anser HD att uppskattningen av den långsiktiga realräntan ska vara vägledande vid bestämmandet av en skälig avgäldsränta.
Slutsats
HD:s prejudikat ger ingen riktig vägledning kring hur det faktum att den aktuella tomträtten var upplåten för bostadsändamål har påverkat bedömningen av avgälden. Hur domen ska appliceras på tomträtter som är upplåtna för t.ex. industri eller kontor får därmed ses som oklart.
